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도시정비 추진 절차도

주거환경개선사업의 경우 조합설립, 관리처분계획 절차가 없음

도시 주거환경정비 기본계획 수립

• 특별시, 광역시 등은 도시 및 주거환경정비법에 따라 10년을 주기로 한 도시 및 주 거환경정비 기본계획을 수립해야 함.
  (2010기본계획 - 2006년 6월 고시, 2020기본계 획 - 2013년 4월 고시)
• 기본계획에서는 정비사업의 기본방향, 정비구역의 범위, 토지이용계획, 단계별 추진 계획, 건축물의 밀도계획 등을 포함
• 특별시장, 광역시장 및 인구 50만 이상의 시장은 저이기본계획을 수립
• 기본계획수립 절차
  • 구청장기본계획수립
  • 공람 및 지방의회의 의견청취
  • 지방도시계획위원회 심의 및 확정
  • 고시(공보) 및 보고(국토교통부 장관)

정비계획의 수립 및 정비구역의 지정

• 시장·군수·구청장은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대 통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 시·도지사(지정 권자)에게 저이구역을 신청 할 수 있음
• 정비구역 안에서의 건축물의 건축·공작물의 설치·토지의 형질변경·토지분할·용도변경 등은 구청장·군수의 허가를 받아야 함.
• 정비구역지정 절차
  • 정비계획 수립
  • 공람 및 지방의회의 의견청취(주민설명회 및 30일 이상 주민공람)
  • 정비구역 지정신청(시장·군수·구청장 ⇒ 시·도지사)
  • 지방도시계획위원회 심의 및 지정(시·도지사)
  • 고시(공보) 및 보고(국토교통부 장관)

추진위원회

• 조직 및 구성
  • 의 의 : 조합설립을 위한 일반적 준비행위를 하고, 행위의 결과가 조합에 승계
  • 구 성 : 정비구역지정 고시 후 구성, 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장·군 수·구청장의 승인을 얻어야 함
  • 구성원수 : 위원장 및 감사1명을 포함한 5명이상의 위원으로 구성하며 부위원장을 둘 수 있음. 위원의 수는 토지등소유자의 1/10이상으로 하되, 5명 이하 인 경우에는 5명으로 하며, 100명을 초과하는 경우에는 토지등소유자의 1/10의 범위에서 100명 이상으로 할 수 있다.
• 추진위원회의 업무
  • 정비사업전문관리업자의 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서 작성, 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, 조합설립추진위원회 운영규정의 작성, 토지등소유자의 동의서 징구, 조합의 설립을 위한 창립총회 준비 및 개최, 조합정관의 초안 작성, 그밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
• 추진위원회 운영
  • 추진위는 법·관계법령·운영규정, 관련행정기관의 처분을 준수하고, 그 업무를 추진함 에 있어 사업시행구역안의 토지등소유자의 의견을 충분히 수렴하여야 함.
  • 토지등소유자는 추진위원회의 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 함.
• 추진위원회의 해산
  • 조합설립인가 후 해산 : 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산
  • 조합설립인가 전 중도 해산 : 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수 동 의 또는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장·군수·구청장에게 해산 신청
• 조합설립추진위원회 승인 절차
  • 토지등소유자 동의서 징구
  • 조합설립추진위원회 승인 신청
  • 조합설립추진위원회 승인(시장·군수·구청장)

조합설립인가

• 조합의 설립
  • 설립 의무 : 시장·군수·구청장 또는 토지주택공사 등이 아닌자가 정비사업을 시행 하려는 경우에는 조합을 설립하여야 함(주거환경사업은 제외)
  • 조합의 성격 : 공법상의 사단법인이며, 도정법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인 규정을 준용함.
  • 조합원 자격 : 토지등소유자
  • 조합의 성립 : 조합설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 서 등기함으로써 성립
• 조합의 설립 주민동의
  • 주택재개발사업 : 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의
  • 주택재건축사업 : 각 동별 구분소유자 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자 의 동의와 전체구분소유자 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지 소유자 동의
    (주택단지가 아닌 지역 안의 정비구역 포함 된 경우에는 토지등소유자의 3/4이상 토지면적의 2/3이상 동의)
  • 도시환경정비사업 : 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의
• 조합의 임원(조합장, 이사, 감사, 부조합장 등 정관에 의함)
  • 임원수 : 조합장 1명, 이사 3명이상, 감사1~3명 이하로 정관으로 정함. 단, 토지등 소유자가 100명을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상으로 함.
  • 임원의 해임 : 조합원 1/10이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석과 출 석 조합원 과반수의 동의를 얻어 해임할 수 있음.

조합원 총회(조합원 전원으로 구성되는 최고 의사결정기관)

• 창립총회 : 추진위원회가 조합설립인가 신청전에 개최. 창립총회를 통한 조합정관 등 법인 결성을 위한 중요한 사항을 ufwjd하고 조합장을 선출하는 등 단 체로서 조직을 갖추게 됨.
  • 총회개최 : 추진위원장 직권 또는 토지등소유자 1/5이상 요구로 위원장이 소집
• 정기총회 : 매년 정기적으로 정관에서 정한 바에 따라 개최
• 임시총회 : 긴급한 현안을 처리하기 위해 임시로 소집되는 주민총회로 결의할 내용 은 정기총회와 동일함. 임시총회의 공고에서 정한 안건과 전혀 무관한 안 건이 처리되는 경우, 그 결의의 효력이 부인될 수 있으므로 총회 소집 시 총회에서 결정할 사항을 상세하게 정하고 공고하여야 할 것임.
  • 총회개최 : 조합장의 직권 또는 조합원 1/5이상 또는 대의원 2/3이상의 요구로 조 합장이 소집

  조합 임원의 퇴임, 해임 후 6개월 이상 장기 부재 시 구청장이 임원 선출을 위한 조합총회 소집할 수 있음.

조합의 시공자 선정

• 시공자 선정 절차
  • 조합설립인가
  • 입찰공고(현장설명회 7일전)
  • 입찰자 등록
  • 현장설명(입찰일 20일 전에 개최)
  • 사업제안서 제출·접수
  • 사전심의(대의원 회의의결 : 6개사 이상 선정)
  • 조합원 총회(시공자 참여 사업설명회)
  • 시공자 선정
  • 계약체결(선정 후 3개월 이내 계약, 미 계약시 선정 무효 가능)
• 시공사 선정방법
  • 일반(공개)경쟁 입찰, 제한경쟁 입찰, 지명경쟁 입찰

사업시행인가

• 사업시행인가 의의
  • 조합 등 사업시행자가 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수·구청 장이 최종적으로 확정하여 인가하는 행정절차(행정처분)
  • 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관 등에서 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고
    사어비행 인가를 받아야 함.
• 사업시행인가 절차
  • 사업시행계획서 작성 및 동의(총회 개최하여 토지등소유자 동의 과반수)
  • 인가신청(경미한 변경은 승인권자에게 신고)
  • 공람 및 의견청취(14일 이상)
  • 건축심의 관련부서 협의
  • 인가 및 고시(시장·군수·구청장)

관리처분인가

• 관리처분계획 의의
  • 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권 등의 소유권 이외의 권리를 정비사업으 로 새로이 조성된 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획
  • 조합은 분양신청기간이 종료된 때에는 기존의 건축물을 철거하기 전에 법 제46조에 의한 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 함.
    • [ 관리처분계획 인가 효력 ]
    • 1) 종전 토지 및 거축물의 사용·수익제한
    • 2) 권리·의무의 확정
    • 3) 건축물의 철거
• 관리처분계획인가 절차
  • 관리처분계획수립(분양신청기간 종료된 때 총회에서 의결)
  • 공람 및 의견청취(토지등소유자에게 30일 이상)
  • 인가신청
  • 관리처분계획인가(시·군·구청장 30일 이내)
  • 고시 및 통지(공보 고시, 조합->조합원)